房价评估:上海收费为北京10倍?

作者:danny 2015/01/07 14:29 [来源]:

   “评估费用是400元,就是上房子里看一下,出一个评估报告。”1月5日下午,在北京朝阳区上班的黄哲(化名)对《第一财经日报》记者这样回忆去年购买二手房、办理贷款前做房产评估的经历。

  对很多购房者来说,恐怕都有上述经历,而且评估费还不止400元。记者日前调查发现,同为一线城市,上海与北京在二手房价格评估服务上的收费存在巨大差异,同样是购买总价500万元住宅,北京500万元(含)以下最低为400元/单,而上海按千分之一收取,即为5000元/单。

  日前,国家发改委下发通知,要求1月1日起放开包括房地产评估在内的等7项专业服务价格。此前,发改委规定的房产评估费标准为千分之三至千分之五,因为市场竞争关系,在各地实际执行中其实已经远低于此。中介人士认为,今后评估公司的竞争将更加充分,服务质量可能会得到改善。

  京沪收费标准差异巨大

  房地产价格评估费用为房地产价格评估机构为委托人提供房地产价格评估服务收取的费用。在二手房交易时,房地产评估费用多为购房者承担,在申请商业贷款的过程中,银行一般要求购房人出具评估报告,作为放款额度的参考。

  “我们银行二手房个人贷款是和几家评估公司合作,每年会增减,有一些合作不好的剔除掉,选不错的再增添进来。”据一股份制银行北京分行朝阳区某支行个人信贷部经理1月6日对本报记者透露,申请房贷中的房产评估,一般的操作是,在评估公司出具的评估价格和网签价格之中,银行取其低者作为基数,再按比例放贷,以控制风险。

  据该经理透露,通过他所在的银行进行的评估费用,收费标准一般是500万以下的房产每评估单400元,500万以上的房产则按评估价的比例收费。

  更普遍的情况是,购房者通过交易二手房的中介公司代办评估,此类情况一般由中介公司参与协助完成申请商业贷款前的评估,评估费则视房屋类型及价格而定。

  一名房产经纪人向本报记者举例称,他刚经手售出的一套总价230万元的二手房,走商业贷款,贷款总额为130万元,在签订三方合同后,由中介公司总部跟踪这套房产的评估手续,联系二手房评估公司后,出具评估报告,在面签时购房人再将这笔400元的评估费用交给中介公司。

  关于评估过程,这样描述:“一般评估公司来1~2个人,中介经纪人或者客户开门,根据房龄、地段、交易价格出一个评估价格,然后给房产证拍照,一般几分钟就结束了。”而评估公司的评估标准,主要是参考该二手房的交易价格,这位房产经纪的经验是,“一般在交易价格的八五折或者九折。”

  同样是代评估机构收费,不同的中介公司收费标准略有差别。北京大型房地产中介机构链家地产一内部人士昨日提供给本报的一份收费标准显示,普通住宅评估值500万元(含)以下,商业贷款评估费600元/单,六环外加收100元,评估值超过500万元的部分,每多100万元,加收500元;别墅评估值500万元(含)以下则为1000元/单,评估值500万元~1000万元的为2000元/单。

  更大的差别存在于地域之间。

  “上海一般是千分之一,一套200多万的房子,评估费用是2000多块钱。”在上海宝山区从事房产中介8年时间的小周昨日告诉本报记者,在上海,申请二手房贷款时的评估费用,由购房人直接交给中介公司合作的银行。但她透露,并非每家银行都收取这笔费用,以她所在的公司为例,同样的放款速度,合作的银行中有的收有的不收,若购房者不主动要求选择银行,中介公司也不会主动陈述差别。

  关于京沪收费标准上的差异,业内一资深人士昨日对记者分析称,500万元以内的普通北京二手房评估费用,向来只有几百元,这可能与中介公司与评估公司长期合作有关,类似于“团购”,若购房者以个人身份直接联系评估公司,价格也可能与上海标准类似。

  “发改委下了通知,但各地的通知还没完全出来,北京和上海目前还是按原先方法操作的。”该资深人士说,“此前发改委规定的千分之三至千分之五,无论上海还是北京,大家都在这个标准之下,但上海的评估内容更为细致、项目更多,因此上海收费更高。”

  她透露,目前上海市场往往按照千分之一至千分之二的标准收取评估费,但这并非绝对统一的标准,因为“打折的情况也很普遍”。

  服务质量良莠不齐

  对于房产评估收费,尤其是二手房申请商业贷款时的评估费用,不同的购房者感受不一。前述北京购房者黄哲认为,400元左右的价格尚可承受,豪宅评估费用更高也符合专业服务的定价规律。而上海的曹先生则表示,评估服务并未让购房者直接受益,且收费偏高、收费标准不够统一。

  对此,早前有媒体引述业内人士的观点称,想要通过“走后门”做低评估价减少税费,必须在系统里把整个小区的价格都进行下调,这些操作不是一两个评估师可以做得到,对评估师而言也得不偿失。

  这项购房者眼里看似“无用”的评估,在银行眼中则非常有必要。上述个贷部经理分析称,评估公司出的评估报告对银行来说,是一个内部风险管控的标准,因此是贷款流程中不可缺少的环节。

  他坦言,眼下购房者对评估机构的选择尚无自主权,一般从哪家银行贷款,就用哪家银行指认合作的评估公司,另外价格也存在议价空间,“在具体操作过程中,可能会有评估公司给个人打折的现象,八折九折很常见。”

  除了委托人缺乏自主权,价格不够透明,评估公司的服务质量也常常受到诟病。昨日接受本报记者采访时,一名张姓资深中介人士告诉记者,她所在的中介公司,合作的评估机构是固定的几家,“服务态度都不太好,上门评估的时候往往要看他的时间,而不是看你的时间”。

  不同房产价格评估公司的规模、业务量也存在不小差别。“前段时间有一家北京的房产评估公司邀我加盟,我去看了一下,发现公司很小,根本没有什么业务量。”另一胡姓中介人士对记者说道。

  北京一大型中介公司内部人士向本报记者提供了与该公司合作的四家评估公司名单,但记者昨日下午拨打其中一家公司官网上的联系电话,得到的回应却是:“打错了,不是这家公司。”

  该张姓中介人士认为,发改委放开价格限制后,评估公司的竞争将更加充分,提供高质量服务的动力会更强,服务质量可能会得到改善。

  在通知中,发改委要求,各有关行业主管部门加强对本行业相关经营主体收费行为监管,建立健全服务标准规范,完善行业准入和退出机制,严格遵守《反垄断法》等法律法规,不得以任何理由限制服务、指定服务,或截留定价权。此外,该通知还要求,各级价格主管部门要按照通知要求,加强对相关专业服务市场价格行为监管,依法查处串通涨价、价格欺诈等违规行为,维护正常的市场价格秩序,保障市场主体合法权益。

  (本报记者罗韬对本文亦有贡献)

  北京房产评估收费标准

  普通住宅评估值500万元(含)以下,商业贷款评估费600元/单,六环外加收100元,评估值超过500万元的部分,每多100万元,加收500元;别墅评估值500万元(含)以下则为1000元/单,评估值500万元~1000万元为2000元/单。

  (链家地产提供)

  上海房产评估收费标准

  一般按照估值总价的千分之一至千分之二的标准收取评估费。并非每家银行都收取这笔费用,同样的放款速度,合作的银行中有的收有的不收,若购房者不主动要求选择银行,中介公司也不会主动陈述差别。

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