雅居乐高层大换血 家族化企业改革进行时

作者:梨央 2014/05/24 11:11 [来源]:

  新浪乐居讯(编辑 徐佳)曾经的“华南五虎”之一雅居乐地产(03383.HK),早已不复当年的风采。在雅居乐近期公布的年报中显示,其全年销售金额403.4亿元,未能完成年初制定的420亿元销售目标。而这已是雅居乐连续三年未完成全年销售目标。在“华南五虎”的业绩排名中,雅居乐几近垫底。

  面对业绩的疲软,雅居乐正在酝酿一系列改革,欲追赶上曾经的同伴。今年3月底,雅居乐高层大换血,这家经营了22年的家族化企业决定提拔经理人进入董事会,陈氏家族四人则调任为非执董。同时,一改过去推盘缓慢的节奏,制定“短、平、快”的战略,大有后来居上的架势。雅居乐主席兼总裁陈卓林表示,相信透过以上措施能激励士气、提升效率,使整体业务踏上新的台阶。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进分析认为,很多粤企家族化色彩都很重,此前的弊端逐渐暴露,竞争力逐渐下滑。对于雅居乐而言也是如此。所以如今通过给予职业经理人更多的参与和决策权,对于雅居乐改善公司治理结构、获取更多的竞争优势是利好的。

雅居乐地产主席兼总裁陈卓林


雅居乐地产主席兼总裁陈卓林

  去家族化改革 董事局大换血

  3月28日,雅居乐发布了一条董事会重组的公告,公告显示,原董事会执行董事陈卓贤、陈卓喜、陈卓南三兄弟及陆倩芳(陈卓林妻子)调任为非执行董事,陈卓林本人及其大哥陈卓雄继续留任执行董事。而副总裁黄奉潮、梁正坚及陈忠其获委任为公司的执行董事,并于即日生效。

  在外界看来,雅居乐作为典型的家族化企业,此举是一次大刀阔斧的改革。雅居乐方面称,这是完善公司管理架构的一部分,也表明董事会对于改革的决心和信心。

  公告中披露,3位新执行董事均为公司的资深集团副总裁,加入时间15年至21年不等,在雅居乐于香港上市时已是集团的高级管理人员。获委任的执行董事黄奉潮,为雅居乐副总裁及海南、云南区域的区域总裁。1999年加入雅居乐,曾任集团房地产管理中心总监及花都、南湖项目总经理。梁正坚于1996年加入雅居乐,曾任集团项目物业公司经理、项目副总经理及总经理,主要负责集团华南区域项目的管理及经营工作。陈忠其为集团副总裁,1993年加入雅居乐,曾任集团工程总监兼总工程师、项目工程部主管、项目管理部副经理及房地产管理中心副总监,主要负责集团房地产开发工程管理。

  据了解,陈卓林家族起家于中山,上世纪80年代在中山从事家具业,1992年涉足房地产。过去22年雅居乐董事局几乎全由陈氏家族占据,集团控股股东为陈卓林家族,陈氏兄弟五人中,陈卓林为集团主席;陈卓贤和陈卓林夫人陆倩芳均为集团副主席和联席总裁;陈卓雄、陈卓喜和陈卓南三人均为集团执行董事和高级副总裁。六人合计持有公司71.25%的股权,把控战略制定、投资决策、财务、运营、财务、销售、建筑、装修、物业管理等所有运营环节的核心。集团的8个副总裁则根据业务划分各自对董事局的6位成员负责。

  业内人士认为,作为一家上市公司,家族化色彩过浓对于未来发展不利。2012年时陈卓林涉案银发雅居乐部分银行贷款违约危机,与其家族化管理痕迹过重有关。

  “雅居乐从创办一直到现在都由我们几兄弟主持,早前我们一直都想能够培养到一些能够接棒执行董事的人,在适当的机遇必须进行改革,无论是对公司的营运还是市场来说,都是一个好事。经过几年的培养的策划,现在正是一个时机。”在今年3月底的业绩会上,陈卓林曾就董事会重组一事公开回应。

  业绩下滑的压力 奋起直追转型高周转

  有分析称,近两年雅居乐业绩的疲软是其下定决心去家族化的一个主要原因。在雅居乐披露的2013年年报中显示,去年公司实现销售金额403.4亿元,同比增长22%,未能完成去年年初定下的420亿元销售目标。2012年雅居乐实现合约销售金额330.7亿元,较2011年业绩上升5%,未能达到年初制定的360亿元至380亿元销售目标。2011年其实现合约销售额315亿元,低于此前设定的370亿元的销售目标。

  就雅居乐自身而言,2013年销售金额同比增长22%的增幅并不算难看,但若将其与昔日“华南五虎”中的恒大、碧桂园等相比,就显得有些难堪。据公告披露,恒大2013年底全年营业额实现936.7亿元,同比上升43.5%。碧桂园总收入为626.8亿元,同比增长49.6%。

  如何追赶上曾经的同伴,是目前雅居乐亟待解决的问题。陈卓林在今年年初表示:“今年将采取短平快的策略,并以快周转、实现加大走货量多销为主要目标。”2014年,雅居乐将2014年的销售目标定为700亿元。面对外界的质疑,雅居乐将销售目标下调至480亿元。为了能够完成2014年的销售目标,雅居乐正在积极改变以往一些不合时宜的经营策略。

  据了解,雅居乐一直以推盘缓慢被诟病,比如,雅居乐的项目开工周期比较长,一般都在18个月以上,而快周转房企开工周期约8个月。有专家表示,当多数竞争对手努力通过快周转弥补利润率下降的不足时,而雅居乐则呈现出不进反退的迹象。

  为了快速去化库存,今年雅居乐多个项目降价,包括常州的雅居乐星河湾、成都铂雅苑、佛山雅居乐曼克顿山等项目跳水促销,有消息称,佛山雅居乐曼克顿山项目将推均价“8”字头的特价房,该价格较2013年7月开盘时的均价15000元/平方米便宜近半。同时也加大了推盘力度,其位于广州番禺、从化和萝岗区域的4个楼盘均在3月加推新品。陈卓林回应称,降价的项目相对而言销售不畅,降价是为了加速销售,实现快周转。

  去年,雅居乐在土地市场频频出手。据新浪乐居不完全统计,2013年雅居乐拿地金额总计约117亿元,分布于西双版纳、江苏镇江、杭州、无锡、上海、佛山等地。值得一提的是,雅居乐在2012年的拿地支出仅为27.94亿元,2011年则为15.7亿元。分析人士称,为保持企业开发节奏和规模扩张,避免出现可售项目断层的现象,雅居乐必然会大幅增加土地储备。

  在转型高周转模式中,雅居乐制定了一套时间表,要求项目公司拿地后5天内进场探察,15天内定方案,30天内申报,150天进行开工,240天内涉及政府领域,320-420天内开售,开售之后,3-6个月内现金流要回正。雅居乐在其2013年年报中称,要确保整体业务稳健增长,合理的产品结构尤为重要,本集团的产品结构是以刚需改善型为主,辅以旅游房地产及高端产品,因此,年内所购入的21个新项目中均以开发刚需改善型的的产品为主。

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