财政部财科所所长:房产税改革一举多得势在必行

作者:梨央 2013/08/01 10:46 [来源]:

房价居高不下已经成为当前社会最关注的问题。尽管针对房地产市场的调控政策不断趋于严厉,但是仍然不能抑制房价的较快上涨。房产税被认为符合未来房地产及相关改革的发展方向,有助于建立房地产市场长效机制。在重庆和上海已率先开启房产税试点之后,房产税改革是否还可继续推进,未来全面推广将会产生怎样的效果?就此,本报记者专访了全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康。

降低房价上扬曲线斜率

问:您怎样评价当前的房地产调控政策,实施房产税能够抑制房价的上涨吗?

答:在房产税改革的讨论中,可发现公众最关心的往往是房价过高问题。对此,政府应该做些什么呢?一定要包括合理收税。房价越高,政府拿到的税收越高,拿到税后支持加快建设保障房。在保障和商品双轨统筹之下,把所有要素合在一起形成理性认识指导下的制度安排,而这种理性认识绝不仅仅是针对商品房房价的。

房地产调控和房产税改革已讨论了相当长时间,但不能把开征房产税的目的仅仅看成是打压房价。目前谈及的房产税,实际是以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆,以形成多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。征收房产税,房价不会应声而落,但会使城镇化快速发展时期房价上扬曲线的斜率降低,发展过程更加平稳,减少泡沫,不会动不动就大起大落,造成对社会生活的负面冲击。

可抑制收入“两极分化”

问:为什么对房地产市场改革要实施房地产税,征收房产税将释放哪些正面效应?

答:我国经济社会中房地产(6.98,0.14,2.05%)业继续发展的势头和空间依然存在,由此引发的矛盾也日益凸显。虽然绝大多数社会成员跟自己比,生活水平都在提升,但横向对比就会产生种种关于收入分配和财产配置的心理不平衡与不满。要缓解这些问题,在大的改革方向上,要逐步强化优化直接税和房地产税,我们没有其他选择。

从整个国民经济看,有两个突出问题:第一,中国房地产业的情况已引起严重不满。房地产要健康发展,就要有相关的制度建设减少房地产业的泡沫。限购、限价只是权宜之计,长远看要通过经济手段来维持健康状态,这就需要有制度框架为依托的一种约束力量。第二,中国的收入分配差距扩大引起严重不满。收入差距迅速扩大,在很大程度上缘于财产性收入,最主要的构成原因之一是不动产财富的增值、溢价收入。这需要通过一定的再分配优化调节和制约,不动产税即房地产税,应该发挥收入分配方面的优化作用。

在中国实施房地产税改革,是完成经济社会转轨与现代化的必要制度建设,将会产生4个方面的正面效应:一是增加中国直接税比重,改善税制结构,降低中低端收入者的税收痛苦程度;二是为解决中国地方税体系不成型问题,提供地方层面的支柱税种进而落实省以下分税制;三是促使已实施的房地产调控新政体现其应有的“治本”水准;四是优化收入和财产的再分配以抑制“两极分化”。可见,这一改革一举多得、势在必行。

推进实施会产生三大变化

问:怎么评价上海、重庆的试点成效?房地产税全面实施后将有什么样的预期效果?

答:此前有人指责上海、重庆试点好像成效不足,“动静不大”:税收收入很少;没看到房价急速下跌。其实,对房产税试点效果的评判,不能这么表面化。在上海、重庆搞试点,最重要的任务还不是筹集收入,而是柔性切入搭建制度框架,以调节市场,影响和引导人们的住房消费,并为省以下财税体制改革提供配套。

这个税未来在房地产市场上会产生什么效应?第一,对买房自住的人,会改变其预期,使其倾向于更实惠一点,更多考虑选择相对小户型的房子,这就收敛了供需紧张情况下需求方面的冲劲,并提高了土地集约利用水平;第二,对买房给自己做“商业性社会保险”的人,会考虑买房后出租,这就在没有增加投入的情况下增加了租房市场的供给,缓和了供需矛盾;第三,炒房的人会收敛自己的行为,因为这时的社会氛围和利益相关者的心态、预期都有所改变,炒房者会在估计风险时悠着点儿,减少炒房总规模,而且会考虑多数接手的人是用于自住,自然而然会考虑多炒中小户型。这些效应都是值得肯定并通过机制创新来追求的。

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“面对涨势不减的房价,有消息称,一线城市的房产税扩大试点方案大多已形成定稿,其中北京的方案可能大致参照上海,北京市居民家庭给予人均24平方米的免税住房面积(指室内面积)扣除。”

国五条细则落地三个月,北上广深一线城市房价依然涨势不减。面对咄咄逼人的房价,房产税试点扩大呼声越来越高,部分城市的方案也已经形成定稿。

日前房地产市场有消息称,一线城市房产税扩大试点的方案大多已经形成定稿,其中部分已经呈报审批。这批城市包括北京、南京、杭州、深圳等。申报方案并非由税务系统来审核,而是由住建部、财政部、国税总局组成的协调小组审议,定稿交由国务院批复。

从方案来看,杭州和北京的方案最受关注。据记者了解,杭州方案可能是参照上海试点模板,人均免税面积60平方米,人均60平方米以上的普宅4%、豪宅8%,家庭第二套起征,存量免征。这一方案原本预期是5月初就推出,但由于争议较大,未能如期出台。而北京的方案也大致参照上海,北京市居民家庭给予人均24平方米的免税住房面积(指室内面积)扣除。

在学术领域,财政部专家贾康一直在力推房产税试点扩大。他在6月18日出席中国房地产百强企业发布会时就表示,房产税制度必须坚持调节高端收入这一原则,不照搬美国的征收模式,而要借鉴日本,将首套房或者家庭人均住房面积低于某一标准的,都纳入免征范围。此外,对于第二套房,也可以适度降低征收标准。普通住宅与非普通住宅的税率也应有所不同,引导社会购买小户型商品房。

对于房产税试点,有房者和无房者的诉求完全不同。对于有房者甚至是多套房业主,普遍对开征房产税有担忧。新税种无疑会增加持有成本,也可能会引起市场抛售房产,造成所持物业价值缩水。而无房者则对房产税寄予厚望,希望借此给房地产挤泡沫。

但实际上,从以往上海和重庆试点的结果来看,希望通过房产税迅速拉低房价并不现实。这一点连房产税推动者贾康也承认。“房产税试点扩围,房价并不会应声而落,目前我国城镇化水平实际才40%多,以后要一路走高到70%至80%,房价才能相对稳定。”

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