鬼城论阴影笼罩 新城镇化背景下房企将何去何从

作者:梨央 2013/07/31 09:56 [来源]:

7月21日,社科院发布的《西部蓝皮书:中国西部发展报告(2013)》称,2012年西部部分地区出现房地产过度投资现象;据最新公布的研究报告显示,除了拉萨外,全国50个高风险城市中有49个是三线城市,甚至有人提出,在全国数百个城市中,真正可以搞房地产开发的只有90个,并由此提出了未来若干年间房地产将最终进入寡头阶段的观点。

7月大看房周周看

业内人士表示,近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平,在人口外流的背景下,供大于求现象更加突出。同时,在地方财政仍主要依靠卖地的背景下,卖地冲动难以遏制。因此,应警惕楼市区域性风险。

《每日经济新闻》记者本周的最新调查发现,多数转行的房地产上市公司其主要开发项目都位于三四线城市,而甚嚣尘上的三四线城市“鬼城论”、“崩盘论”已经牵连了诸如贵阳这样的二线城市。但是,今年上半年,正是由于扎根三四线城市的建设,河南建业才得以顺利完成上半年销售目标。三四线城市,究竟是房地产企业的“票房毒药”,还是“待掘金矿”?决定因素还在于企业有无城市价值挖掘能力。有此能力的房企,前方一片坦途,相反,则可能处处陷阱。

贵阳楼市的真实场景:超级大盘垄断定价

去年,贵阳楼市曾“被鄂尔多斯”过一次,如今,因几个千万级体量的超级大盘再现,被某些地产专家预言“崩盘”。

人们不禁要问:贵阳楼市的开发前景到底如何?

多家贵阳当地房企的高层人士向《每日经济新闻》记者表示,他们并不回避当前贵阳楼市短期内的供需失衡、刚需被透支及利润空间日趋收紧等核心问题,但也绝非一些房地产专家所把玩的 “数字游戏”,即便是千万级体量的超级大盘,也基本上是分阶段拿地开发的。在城镇化红利面前,贵阳楼市前景依然看好。只是,在本地超级大盘“花果园”和“未来方舟”等的垄断定价下,后来者可能需要更好的产品、更高超的营销及融资能力,才能把市场“钱”景转化为财报上漂亮的数字。

超级大盘林立

继号称“中国第一超级大盘”的花果园项目之后,如今贵阳的房地产市场再扩容。据中地行贵阳公司市场研究部提供的数据,目前贵阳千万级体量的超级项目有4个。其中,花果园项目总建筑面积达1830万平方米,目前这一“巨无霸”地位已被“中铁·龙里生态城”项目取代,后者建筑体量为2000万平方米,“中天·假日方舟”为1400万平方米,“大川·白金城”达1600万平方米。

近来提出“贵阳楼市也疯狂”等观点的中国企业资本联盟主席杜猛在接受《每日经济新闻》记者采访时解释称,“贵阳官方网站上已批的在建工程10000万多平方米,三口或四口之家可住500万人,而贵阳目前仅340万人。也就是说,贵阳新城(观山湖区)可再装一个贵阳的人口,而贵州9个地州人口都往贵阳流动,也需好几年,这是地道的‘鬼城’。”

“其实没有外界说的那么严重,有些开发商是为了宣传而制造概念,可能大量土地还没有拿到。”俊发地产集团贵阳公司总经理张播说。碧桂园集团战略发展品牌部总监林伟营也表示,公司现在拿到的土地才几百亩。

中铁置业贵阳公司副总经理、财务总监王成平亦表示,“总投资500亿元的国际生态城项目,当初规划是3万亩,这是未来好些年的规划,目前批下来的仅2000亩,即使是这2000亩,中铁也是分步骤滚动开发。”

贵阳大川地产营销总监朱晋仪亦称,大川·白金城的最大投资量将会在明年,总投资额为500亿元。

在中地行贵阳公司市场研究部高级项目主任刘定坤看来,贵州省人口4000万,贵州是个没有第二个大城市可以分流的中心单核城市,其城市化率要在10年后从目前33%达到57%,这个简单的人口转移运动还将持续,贵阳房地产还会持续快速发展。

超级大盘掌控定价权

业界公认,贵阳几个超级大盘几乎垄断了市场并掌控了定价权。

数据显示,今年上半年,贵阳市共销售商品房近5万套,比去年同期增长了25.4%;商品房均价4617元/平方米,同比仅增长了1.5%。在前述总成交量中,位于南明区的花果园项目就售出了2.5万套,位居贵阳各楼盘销冠。花果园项目销售总监孙浩对记者表示,花果园地处老城区,以成本价销售。

刘定坤认为,花果园成功的最大因素是其用地性质,项目大部分属于城中村旧改用地,相关税费大幅减免,行政审批一路绿灯,大大缩短了工程工期,使得销售加速,为后期资金保障提供了来源。

王成平表示,“我不是特别乐观。贵阳超级项目靠低价快速回笼资金,1平方米才3000多块钱,一些中小房企本身资金承受力较弱,经营压力是蛮大的。”

刘定坤认为,市场透支严重主要缘于多个大盘对市场的强力吸收,大部分即将入市项目由于缺乏区位优势、政府导向、政策保障、价格吸引等,想取得如花果园的销售业绩不太现实。

在朱晋仪看来,贵阳大盘前期基本上是微利,开发商是靠后期大量人口的入驻,为项目商业带来持续现金流。

“(花果园的)客户主要来自地州,每个地州均有1名销售经理带队,每个销售经理有5万元/月的活动经费。在分销点上累计的客户,每个周末派大巴车接到项目售楼部成交。”刘定坤说。

差异化突围

“下一步,我们将推洋房产品,价位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示,现在市场上的产品同质化很严重。一不愿具名的央企地产营销部负责人也表示,在当前刚需住宅短期失衡的情况下,市场更需要分流,产品也更需要多样化,客源也需要多维度拓展。

据媒体报道,今年下半年,贵阳楼市将有500万平方米的新房供应量。其中,中天·未来方舟下半年将推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅;中铁生态城下半年推盘量将达到20万平方米,包括低密度住宅别墅以及度假型四合院产品。此外,乐湾国际、中铁逸都国际、俊发城、溪山御景、首开紫郡等项目都会相继推出高层、花园洋房、别墅等产品类型,大打市场差异牌。

王成平表示,贵阳生态文明国际论坛刚开,在贵阳“宜居”与“气候”资源上,度假型产品需求才刚撬动起来,随着贵阳至周边中心城市甚至到香港、上海等城际高铁的开通,未来如何满足多元化需求才是项目规划的核心。

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