【搜房独家】2012年半年刊 津城二手房博弈中继续向前

作者:admin 2012/07/11 11:20 [来源]:

 

第一部分:2012年上半年天津二手房市场政策及独家调查

1. 2012年上半年天津市场概况

2012年的楼市和过去的几年一样,“让人欢喜,让人忧”。上至中央,中至地方政府,再到地产商,以及普通百姓,无不关注着极为简单又极为复杂的两个字:房价。毋庸置疑,2012年,天津楼市一定会在中国楼市发展史上,留下浓墨重彩的一笔。天津楼市太多需要表达,唯有一点清晰:在博弈中继续向前。

1、上半年成交量变化走势,3月份成交尤为突出

纵观上半年天津二手房成交量走势,由于春节假期以及2011年末楼市整体受政策影响楼市进入严冬状态,1月份成交不足1500套。在经历过该低谷后,每年固有的节后“小阳春”到来,加之2月天津政府上调普通住宅指导价格,央行下调存款准备金率,2、3月份的成交量成连续上扬状态,一定程度上调动了购房者的购房热情,特别是刚需人群,陆续入市出手,使得3月份二手房成交量突破5000套,成为自2011年1月时隔13个月之后成交量最高的月份;随着购房刚性需求的陆续释放,4月成交量相对于3月有小幅的下滑,市场渐归平稳,4月中旬,首套房贷利率下调,继续鼓励刚需购房;5月存准继续下调,学区热度带动周边二手房成交,造成成交量继续攀升;6月8日,央行降息调整后使得购房者增强购买力,重振购房信心,6月,天津二手房成交量为4518套,虽然与5月相比,成交量下滑8.2%。

2、上半年成交均价有小幅上扬的趋势 议价空间两极化

天津市二手私产住宅成交均价与去年仍呈现小幅上扬的趋势,但是从上半年各月的成交情况来看,价格的上涨主要受到了部分热点户型价格的坚挺所带动,根据成交户型及需求的不同,各个板块间的价格呈现了不同的走势。低价位、中小户型房源相对集中的片区,二手房成交量出现大幅上涨,成交均价也相对坚挺,而高端片区并未受到市场活跃度整体增强的影响,房屋滞销依旧严重,成交价格呈现下探趋势,业主议价空间仍然较大。

在低价位小户型片区,成交主力以总价80万元以内、面积80平米以下的中小户型、中低价位房源为主。此类房源的需求热度提高也使得业主的心理预期有所提高,议价空间随之缩小,保持了成交价格的坚挺。

在高端片区,投资型需求和部分改善型需求受“限购”“限贷”政策的影响无法释放,房源仍然面临滞销,加之大户型房源持有成本高,因此业主心理价位随之降低,希望通过价格优势刺激交易达成,上半年在售房源议价空间仍然较大,最高达15%-20%左右。

3、2012上半年天津二手房挂牌均价维稳

根据搜房网二手房数据监控中心数据显示,2012年上半年天津二手房挂牌均价维稳。据搜房网二手房数据监控中心的数据显示,上半年最低挂牌价格为2月份,挂牌均价为12611元/平米,5月份为上半年挂牌价格最高,挂牌价格为13011元/平米,相差仅为400元,挂牌价格相比十分稳定。

4、新房价格战升级 一二手倒挂现象频现

一直以来,一手房价就是二手房定价“风向标“,二手房价格随着新盘的定价而波动。随着政策调控下的楼市"不高涨",新房市场的开发商们纷纷打折、促销、优惠、特价,一二手房倒挂现象愈发明显。一手房"打折卖"、二手房"惜出售",其实倒挂并非首次出现,随着倒挂现象的不断持续和扩大,一二手倒挂现象频现。例如老城厢片区周边的诸多项目销售价格低至16000-18000元/平米左右,该片区内二手房均价普遍在18000元/平米以上;河西区梅江片区的二手房成交均价在16000-18000元/平米,而在售的部分新房项目的价格低至15000-16000元/平米;再如河东区后广场片区的某新房项目价格最低达到13000-14000元/平米,而该片区二手房价格普遍在14000-15000元/平米

业内认为造成一二手价格倒挂现象频现的原因,主要在于新建商品房价格下行的压力不断增加,在此背景下,与多数新房项目的产品类别相比,二手房占据现房优势、产品性质优势以及学片房等优势,因此其价格下行的压力较小;同时二手房定价权在于分散的业主,部分资金压力较小的业主对于未来的房价走势不明确选择惜售观望,而非降价出手。

5 轨道交通影响房价 业主选择涨价惜售

地铁作为城市区域发展方向的风向标,同时也是人们热衷于居住投资的指引者。尤其是在地铁规划线路发布和地铁开通试运营的年份,地铁置业现象更明显。地铁2号线7月1日试运行,河北区地铁房上半年成交火热,河北区成交以中小户型为主,成交量出现明显提升,成交价格持稳。王串场片区凭借良好的交通状况以及社区成熟度等优势在河北区成交量较大,值得关注。其次,昆纬路片区具有较投资空间或者保值空间,地铁线的开通以及昆一小学学区房都使该片区潜力看好。


2. 2012上半年楼市新出台政策盘点

2012.01.01房贷新利率元旦起执行

提要:由于央行在2011年三次加息,从今年元旦起,各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额,自本月起开始增加。目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%,上涨幅度接近10%。按照20年期30万元额度的贷款计算,元旦起每月房贷的月供增加了115.82元。

2012.02.01天津上调普通住宅指导价

提要:2012年2月1日起,天津市将普通住宅指导价格标准再次进行了调整,为2007年以来第四次上调。与2010年1月相比,目前天津市二手私产住宅价格涨幅为19.4%。此次普通住宅指导价调整之前,房价上涨使得市场中部分房屋被划入非普通住宅,从而增加了交易税费。指导价上调后,普通住宅范围扩大,相关交易税费大幅缩减,在一定程度上缓解了购房者压力。不过,业内人士表示,通常税费占购房总成本不足10%,普通住宅指导价提高难以刺激购房需求集中释放。

2012.03.01天津住房保障3种补贴政策面扩大

提要:3月1日起,本市将进一步放宽住房保障“三种补贴”准入条件,廉租住房租房补贴和经济租赁房租房补贴标准上调20%。政策调整后,将有更多的中低收入住房困难群众享受到住房保障,租金支付能力得到提高。

2012.03.19天津租房提公积金新增三类家庭

提要:012年5月1日起,天津市租房提取住房公积金新增三类低收入家庭,同时对市场租房提取公积金的方式和限额都有了明确规定。享受廉租住房实物配租补贴、廉租住房租房补贴或经济租赁住房租房补贴的职工家庭通过市场租房可提取住房公积金;职工及配偶可每季度提取一次住房公积金,每次提取金额合计不超过一个季度的房租。

2012.04.01天津首套房贷利率最低85折

近期有媒体报道,中国工商银行率先取消首套房贷利率优惠,暂停了实行将近一个月的首套房按揭贷款利率85折优惠,再次挑起房地产市场的敏感神经。昨日,搜房网记者致电工商银行了解到,工商银行天津地区的首套房贷业务一直执行基准利率,并未推出85折优惠,所以更无“取消”一说。而从天津市其他各大银行了解到,向首套房贷客户提供85折利率优惠依旧是天津主流。中国银行、农业银行、招商银行、中信银行等9大银行目前仍可申请到首套房贷最低85折优惠,渤海银行首套房贷款执行基准利率。

2012.05.18央行下调存款准备金率0.5%

中国人民银行决定,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后,我国大型金融机构存款准备金率为20.5,中小型金融机构存款准备金率为17%。这是今年以来央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日,当时是央行三年来首次下调准备金率。分析人士认为,随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常,央行此次下调准备金率意在进一步释放银行体系流动性,缓解当前市场资金紧张压力

2012.06.08央行42个月来首次降息

中国人民银行决定,2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起:(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍;(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。此次降息,为2008年12月23日来首次降息。下调后,人民币存款基准利率为3.25%,贷款基准利率为6.31%。


第二部分:2012年天津二手房住宅市场整体运行状况

1. 2012年中二手房住宅天津地区搜索情况分析

1、2012年中最受网友关注的区域是南开,被搜索比例占18.92%

南开

据搜房网二手房数据监控中心数据统计,2012年中区县搜索前三甲是南开、河西、河东,搜索比例分别占18.92%、15.48%、15.34%。南开和河西作为天津市二手房市场十分成熟的区县,配套设施完善,从教育、医疗、购物以及交通都十分便。河东区配套设施完善,交通便利,加之较低的房价,逐渐受到购房者的关注。

2、2012年中梅江摘得天津二手房商圈搜索TOP10桂冠。

王顶堤街

搜房网二手房数据监控中心数据显示,2012年中天津二手房市场最受关注的商圈是梅江。梅江居住区是天津四大居住片区之一,开发始于1999年。大梅江板块地处河西区,大梅江生态居住区东起解放南路,西至卫津南路,南起外环线,北至郁江道。梅江从开发至今,在天津市房地产市场里,无论是从售价还是从产品上,一直充当着房地产领跑板块的角色。

3、2012年中天津二手房楼盘搜索量前三甲是,水木天成,时代奥城,富力城

天津二手房楼盘搜索量

搜房网二手房数据监控中心数据显示, 2012年中天津二手房商圈搜索TOP10中时代奥城为最热,水木天成和富力城居第二、第三位。


4、2012年中天津市二手住宅年50-80万元的搜索量占30.53%

天津市二手住宅

搜房网二手房数据监控中心数据显示,2012年中,50-80万元的二手房最受网友关注,搜索比例达30.53%,其次为30-50万元的二手房,搜索比例占,23.15%。80-100万二手房搜索比例为11.40%,位居第三。

5、2012年中天津市二手住宅年户型总搜索量表

二手住宅年户型

据搜房网二手房数据监控中心数据显示,2012年中天津市二手住宅户型总搜索量中,2居室搜索量超过36万,占总量的63.84%;一居室近10万次,占总量的16.7%;3居室搜索量达到10万余次占总量的17.37%。从表中可清晰的看出2居室以上的房源为市场亲睐对象。

6、2012年中面积搜索量

2012年中面积搜索量

根据搜房网二手房数据监控中心数据统计,2012年70-90平米的二手房搜索百分比最高,为24.05%,50-70平米的二手房搜索比例占20.23%,位居第二。从图上可明显看出这两房产面积搜索比相差无几。而90-110平米和50平米以下这俩个类别在搜索比中也不相上下,分别占总比重的14.37%和1.62%。


7、2012年中地铁1号线搜索量占53.99%

地铁1号线

地铁1号线沿线二手房最受网友追捧,搜索比例占53.99%。2号线位居第二,此线即将试运行,搜索量逐渐走高,搜索比例分别占17.86%。这是由于天津地铁线路较少还在开通之中。一号线超过搜索总量的半数原因在于一号线贯穿和平区,南开区等经济比较发达的行政区域,这些地方基础设施完善,所以受到网友热烈追捧。

8、2012年天津市二手房地铁站点西横堤站搜索量比例最高,为13.35%

二手房地铁站点

据搜房网二手房数据监控中心数据显示,2012年中天津市二手房地铁站搜索前三甲为西横堤站、刘园站、塘沽站,搜索比例分别为13.35%、12.49%、34.28%(比例为所在线路的百分比)。从上表中可以看出,搜索比例高的多为距市中心较远,房价相对较低,同时配套设施完善的区域。

9、2月份挂牌均价最低为12611元/平米

挂牌均价

据搜房网二手房数据监控中心数据显示,2012年中天津市二手房二月份挂牌价最低为12611元/平方米,同比去年2月低11%。

10、3月份成交量为上半年最高

成交量

据搜房网二手房数据监控中心数据显示,2012年中天津市二手房成交量最多的为3月份,成交量5038套与去年3月份相比增长1%,1月份全市成交量仅为1480套成为上半年最低的月份。


2. 2012年中天津二手房搜索、均价及成交情况

和平区2012年二手房签约量及价格情况

和平区

2012年和平区签约量最高的月份是5月份,签约88套,一月份仅签约25套。5、6月份签约量保持在80多套的稳定水平。上半年二手房挂牌均价保持在19100元/平米。

和平区2012年中热门楼盘TOP10

热门楼盘

2012年和平区热门楼盘前五名分别是犀地、新世界花园、吉利花园、金德园、诚基中心国际公寓

河北区2011年二手房签约量及价格情况

河北区

河北区走势上半年成交比较稳定,成交量3月份后一直在300套价位徘徊,一月份成交86套,挂牌价格为上半年最高,为12203元/平米。

河北区2012年中热门楼盘TOP10

河北区

据搜房二手房数据中心的监控数据显示,2012年中河北区热门楼盘前三甲是北斗星城、万科城市花园、北岸华庭,其中两个楼盘位于光复道街商圈。光复道商圈为购房者比较关注的区域。 


河东区2012年中二手房签约量及价格情况

河东区

据搜房二手房数据中心的监控数据显示,2012年上半年河东区签约量最高的是5月份,为523套挂牌均价为11695元/平米。签约量最低的是1月份,为151套。

河东区2012年中热门楼盘TOP10

河东区

据搜房二手房数据中心的监控数据显示,2012年河东区最热门楼盘是第六大道、万新村和嘉华小区,万新村由于受到即将开通地铁的影响关注度逐步提高。

河西区2012年中二手房签约量及价格情况

河西区

据搜房二手房数据中心的统计数据显示,2012上半年河西区签约量3月份签约套数最多,为349套,1月份跌入低谷,签约123套。上半年河西区二手房挂牌均价总体平稳,基本价格在15000元/平米波动,5月达到上半年挂牌均价最高值15243元/平米。

河西区2012年中热门楼盘TOP10

河西区

2012年中河西区最热门楼盘前三甲为海逸长洲、万科水晶和富力津门湖,这三个楼盘同属于梅江商圈.


红桥区2012年中二手房签约量及价格情况

红桥区

据搜房二手房数据中心的统计数据显示,2012上半年红桥区3月份签约量最高,为264套,1月份签约量最低为98套,在2、3月份有个明显的成交量上升。红桥区逐渐被购房者关注。

红桥区2012上半年热门楼盘TOP10

红桥区

2012年红桥区热门楼盘前三甲分别是水木天成、仁爱花园、龙禧园, 所属商圈分别为咸阳北路街和邵公庄街。

南开区2012年中二手房签约量及价格情况

南开区

2012年上半年南开区二手房5月份签约量最多为545套,1月份签约量最少为142套,3、4月份签约量也达到了较高的水平。挂牌均价最高出现在3月份,14737元/平米,2月份挂牌均价最低为14278/平米。

南开区2012年中热门楼盘TOP10

南开区

南开区2012年最热门楼盘是 时代奥城、富力城和格调春天,这些楼盘他们具有同样的优势:交通便利拥有较完善的基础配套设施,小区环境优美等优势。并从评估价格走向来看富力城评估价格有所下跌。

塘沽区2012年中二手房签约量及价格情况

塘沽区

据搜房二手房数据中心的统计数据显示,2012上半年塘沽区签约量,3月份签约套数最多,为535套,1月份跌入低谷,签约129套。上半年塘沽区二手房挂牌均价最高出现在6月,份挂牌价格高出于其他月份,价格在9982元/平米。

塘沽区2012年中热门楼盘TOP10

塘沽

据搜房二手房数据中心的统计数据显示, 塘沽区最热楼盘前三甲分别远洋城、奥林花园、莱茵春天楼盘评估价格分别为7549元/平米,12156元/平米、9984元/平米。 


第三部分:2012上半年天津租赁市场整体运行状况

1. 2012年中天津租赁搜索情况

1. 2012年中租赁市场受关注度最高的是南开区,搜索量占比为18.92%

租赁市场

据搜房网二手房数据监控中心数据显示,2012年天津租房市场最受关注的区是南开区,搜索量占比为18.92%,南开区拥有便利的交通、完善的配套以及众多写字楼云集,虽然租金较高,但仍成为众多上班族租房的首选。其次是河西区,搜索量占比为15.48%,河东区的配套日趋完善,租金较河西稍低,也成为租房者普遍关注的区域。河东区和河北区分别位居第三和第四,搜索量占比分别为15.34%和10.78%

2.2012年中租赁市场商圈搜索比例最高的为梅江

租赁市场商圈

据搜房网二手房数据监控中心统计,2012年中天津市租房市场最受关注的商圈是梅江,其次是王顶堤街和万兴街。


3. 2012年中天津租赁市场最热门楼盘为水木天成

天津租赁市场最热门楼盘

据搜房网二手房数据监控中心统计,2012年中天津市租赁市场热门楼盘中水木天成夺冠,属于红桥区基础设施好的小区。时代奥城居第二,排名第三的是南开区的富力城。

4. 不限户型搜索最高占比将近8成

 不限户型搜索

5、 2012年中租房地铁线路搜索比

租房地铁线

2012年中地铁一号线为搜索量最多的线路,达到53.99%,被搜索量如此高的原因在于地铁一号线的地理位置好并早已开通运行。它跨越北辰区、红桥区、南开区、和平区、河西区、津南区六大行政区,途经南楼、小白楼、吉利大厦、电报大楼、西南角等多个繁华商业区。地铁2号线的开通与试行也备受关注,搜比占比大幅长,搜索占比为17.86%。

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